Перемена мест налогооблагаемых
Как изменился бизнес на благоустроенных улицах Москвы
Программа благоустройства «Моя улица», изменившая центр Москвы до неузнаваемости, сильно повлияла на малый и средний бизнес. Падение трафика покупателей и количества арендаторов на основных торговых улицах, подвергшихся реконструкции, продолжалось вплоть до 2018 года. Работы закончились, на новые широкие тротуары вышли москвичи, и проблемы бизнеса прекратились. Но если крупные торговые сети смогли выдержать «удар» благоустройства, то многие небольшие магазины и рестораны в этот период закрылись навсегда. Похоже, работы по реконструкции стали для них полной неожиданностью.
С чего начиналась программа «Моя улица»? Как город информировал о ней заинтересованные стороны? Каким образом учитывались интересы бизнеса? Как благоустройство изменило стрит-ритейл? Как оценивают последствия реконструкции для бизнеса эксперты и непосредственные участники событий?
Попасть под благоустройство
Масштабная реконструкция столичных улиц началась в 2015 году с реализации программы «Моя улица». Ее оператором и консультантом выступило КБ «Стрелка», заказчиком — Департамент капитального ремонта города Москвы.
«Моя улица» — программа комплексного благоустройства улиц Москвы. Главная задача проекта — сделать столицу местом, удобным и комфортным для жизни, работы и отдыха. «Моя улица» — это обновление и расширение пешеходных зон, обновление тротуаров, фасадов и освещения, создание велосипедных дорожек, посадка деревьев, обустройство малых архитектурных форм.
Масштабные работы по благоустройству улиц и общественных пространств в столице проводятся в рамках госпрограммы «Развитие городской среды». Она объединяет две подпрограммы: «Развитие индустрии отдыха и туризма на 2012–2018 гг.» и «Моя улица». Заммэра Москвы Петр Бирюков заявил, что в результате их реализации приведены в порядок 313 улиц, 3 600 зданий и сооружений, 321 километр пешеходных зон. Людей на благоустроенных улицах стало в 1,8 раза больше, а скорость на дорогах, несмотря на расширенные тротуары, увеличилась на 7% за счет создания выделенных полос для общественного транспорта. По данным экологического мониторинга, за последние пять лет наблюдается снижение загрязнения воздуха в центре Москвы, а именно: содержание диоксида азота снизилось на 41%, оксида азота — на 53%, приземного озона — на 18 %, взвешенных веществ РМ10 — на 8%. Только в 2018 г. в Москве благоустроено 82 парка общей площадью более 1 450 га. На природных территориях появились летние кинотеатры, детские и спортивные площадки, участки для разнообразного досуга.
Больше, чем торговляРеорганизация рыбного рынка в Сиднее позволит удвоить число его посетителей
По словам заммэра, программу «Моя улица», продленную до 2020 года, сменит «Мой район». Сейчас власти с помощью сервисов «Активный гражданин» и «Наш город» собирают предложения жителей по благоустройству дворов для включения их в следующую программу.
«Мы стремимся к тому, чтобы у москвичей был безопасный, удобный, открытый город, в котором хочется просто пройтись по улицам».
Мэр Москвы Сергей Собянин
Перед стартом проекта КБ «Стрелка» провело ряд исследований. Их цель — определить основные запросы жителей, офисных работников и предпринимателей, чьи дома и организации расположены на улицах, подлежащих реконструкции. Таким образом учитывались мнения главных заинтересованных сторон. В свою очередь, столичные власти успокаивали бизнес тем, что для него создаются лучшие условия, что в результате благоустройства посетителей станет больше. Предпочтения других заинтересованных сторон анализировали с помощью социальных сетей, получая информацию из упоминаний об объектах реконструкции: фотографий, сообщений и видео.
Почему же при такой последовательной работе некоторые представители малого и среднего бизнеса не смогли адаптироваться к переменам? Сергей Георгиевский, гендиректор Агентства стратегического развития «ЦЕНТР», считает, что так произошло, потому что компании не сформировали сообщества и не вступили в прямой диалог с правительством Москвы, чтобы озвучить свои требования. У чиновников нет возможности разговаривать с каждым предпринимателем отдельно, поясняет эксперт.
В поисках «золотого стандарта»
Американский Висконсинский университет в Мэдисоне провел исследование с целью разработки рекомендаций по смягчению последствий реконструкции для предпринимателей. Состоялся диалог между чиновниками и представителями бизнеса. В ходе жарких дискуссий их участники пришли к выводу, что успех программ благоустройства и строительства зависит от заблаговременного информирования всех заинтересованных сторон, создания горячей линии для получения обратной связи от предпринимателей, поддержки малого бизнеса за счет кредитов и грантов либо выделения ему средств на дополнительную рекламу. Результаты исследования можно принять за попытку нащупать «золотой стандарт» реконструкции. Даже в прогрессивных Соединенных Штатах алгоритмы сотрудничества властей и бизнеса в ходе реконструкции и благоустройства улиц вырабатываются с трудом. В результате судебных споров стороны могут нести потери и при качественном диалоге. Слишком сложны и разнонаправленны интересы.
«За рубежом бизнес-сообщество самостоятельно адаптируется к каким-то изменениям в городе. Очень хороший пример — лондонская Олимпиада 2012 года, в преддверии которой затеяли грандиозную реконструкцию района Стратфорд. Во время ремонта там творился настоящий ад, и бизнес договаривался между собой».
Директор Института экономики транспорта и транспортной политики НИУ ВШЭ Михаил Блинкин в интервью радиостанции «Эхо Москвы»
Основной массив работ по благоустройству центра Москвы пришелся на 2017 год — реконструировали Садовое кольцо. Заместитель руководителя отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве Наталья Озерная рассказывала, что под влиянием проводимой реконструкции транспортная магистраль теряет своих арендаторов. По итогам второго квартала доля вакантных площадей на Садовом кольце выросла почти до 13%, при этом на северном участке, от станции метро «Маяковская» до реки Яузы, пустовало рекордное количество помещений — более 23%, отмечала эксперт.
Что касается ресторанов, невольно попавших под программу «Моя улица», количество бронирований в них весной 2017 года сократилось на 33,4% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. В то же время заведения, входящие в Топ-100 по Москве, с апреля по июнь потеряли в выручке чуть более 1%.
Бургер и кофе уходят в отрыв
В том же 2017-м московский рынок стрит-ритейла начал восстанавливаться после экономического кризиса. На улицах существенно сократилось число пустующих магазинов, количество иностранных брендов увеличилось, стали открываться точки новоприбывшего бизнеса.
В ходе реконструкции, наряду с широкими тротуарами, восстановленными фасадами и историческими фонарями, в столице появились сотни тысяч деревьев и кустарников. Они сформировали зеленые пространства, которых так не хватало центру города, еще недавно вечно запруженному автомобилями — основным элементом городского пейзажа.
Аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield Евгения Сафонова считает, что на самом деле в целом структура арендаторов на основных торговых коридорах после реконструкции изменилась незначительно.
«Почти все категории отличаются от показателей 2011 года на 1–2%. Доля некоторых категорий арендаторов не изменилась вовсе. Наиболее значительным является изменение доли общественного питания — c 27% в 2011 г. до 40% в 2019 г., а также категории „Одежда и обувь“. За этот же период она упала с 19% до 11%», — рассказала эксперт.
По ее словам, изменения связаны с рядом инициатив городских властей, прежде всего с новыми правилами организации парковочного пространства и благоустройством улиц. «Сокращение числа парковок и повышение интенсивности пешеходного трафика способствовали росту спроса на заведения общепита и снижению спроса на магазины одежды и обуви», — добавляет Сафонова.
Источник: Colliers International, РБК
Так, на Тверской появились «Ашан», кафе и марки одежды для представителей среднего класса. На Новом Арбате, Кузнецком Мосту и других основных торговых улицах Москвы сменилось около 30% арендаторов, рассказала директор департамента торговой недвижимости S. A. Ricci Ольга Яруллина. Площади в центре стали активно осваивать супермаркеты среднего класса: «Дикси», «Перекресток», «Виктория», сеть хозяйственных магазинов «Мосхозторг».
Высоким спросом у арендаторов стала пользоваться Никольская улица. По данным консалтинговой компании JLL, доля вакантных помещений здесь сократилась за 2018 год втрое — с 15% до 5%. Увеличился интерес бизнеса к Старому Арбату, где за год доля пустующих площадок сократилась с 9,5% до 7,9%, а также к Неглинной улице, на которой доля невостребованных помещений уменьшилась с 14% до 10%.
Представитель «Стрелки» Елена Короткова рассказывает, что на второй год реализации «Моей улицы» многие сети смекнули, как можно выиграть благодаря реконструкции. Руководители стали изучать, какие улицы будут благоустраивать. Они арендовали на них помещения и делали там ремонт, синхронизируя его с графиком городских строительных работ. Действуя таким образом, заведения общепита и магазины открывались на обновленной улице чуть ли не на следующий день после завершения ее реконструкции. Эффект «отложенного спроса» вызвал массовый наплыв жителей и гостей столицы. Тот случай, когда находчивость была щедро вознаграждена.
Выжить любой ценой и замолчать
Статистика — вещь полезная, но зачастую обманчивая: настоящую жизнь за ней сложно различить. Как восприняли и пережили благоустройство представители стрит-ритейла? Корреспондент +1 прошлась по ресторанам и магазинам, расположенным на реконструированных улицах от «Курской» до Китай-города, и поговорила с непосредственными участниками событий.
Ресторан «Чайхона № 1» располагается на пересечении Покровки и Земляного Вала. Летом 2017 года здесь ремонтировали соседнюю Садовую-Черногрязскую. Покровку реконструировали в 2015-м, все это время «Чайхона № 1» работала. Сотрудница ресторана не захотела называть свое имя, но все-таки поделилась впечатлениями о ремонтных работах, мешающих гостям добраться до «Чайхоны».
«Нас предупреждали заранее. Бизнес на улице находился в плохой ситуации: это очевидно, поскольку улицы были перекрыты. Сложно сказать, стало ли больше посетителей после реконструкции, чем до нее. Точно знаю, что во время реконструкции гостей не было. Рядом с нашим крыльцом стояли грязные после дождей деревянные леса: в ресторан было невозможно зайти, а ведь ресторан зарабатывает на входящем потоке гостей», — рассказала сотрудница «Чайхона № 1».
Магазин «Мир кино» на Маросейке, где можно купить редкие фильмы на DVD, музыкальные пластинки и книги об искусстве, работает с конца 1990-х. В 2015 году на этой улице, одной из ключевых для центра столицы, началось благоустройство.
«О реконструкции нас никто не предупреждал. Мы пришли, а тут плитку кладут. Любой ремонт всегда связан с неудобствами, хоть дома, хоть на улице. Посетителей стало меньше, потому что многие из них подъезжали и парковались прямо возле магазина. Сейчас сложно припарковаться, поэтому к нам заходит только прогуливающаяся публика», — посетовали сотрудники магазина.
Кроме этого, трудности создает платная парковка. «Сейчас поставщики звонят заранее, говорят — выбегай. Недавно один из них получил штраф: стоять у магазина можно не более 30 секунд», — рассказали корреспонденту +1.
Несмотря на невзгоды, свалившиеся на магазин, его сотрудники довольны результатом благоустройства как города в целом, так и Маросейки. «Везде висела реклама — эти традиционные лужковские вывески, были провода, а теперь они проходят под землей. Была куча машин, тротуар был узкий, там люди просто не могли разминуться. Улица была для автомобилистов, ходил троллейбус, что-то капало, падало, постоянно кто-то попадал под автомобиль», — описали продавцы Маросейку до реконструкции. По их словам, после реконструкции город преобразился, что особенно заметно, если сравнить фотографии улиц до и после благоустройства.
Смену арендаторов на Маросейке сотрудники объясняют экономическими причинами. «Тут было много ресторанов, которых уже нет, но они открываются и закрываются каждый год. Аренда только растет, не бывает, чтобы она падала, тут все индивидуально, потому что в доме много собственников: кто-то оставляет арендную ставку, кто-то поднимает. Вообще, магазины в центре не выживают: мелкие закрываются, остались только сетевые», — объясняли сотрудники «Мира кино».
За полдня прогулок по центру города корреспонденту +1 удалось собрать только два комментария представителей стрит-ритейла. Как правило, администраторов магазинов и ресторанов не было на месте, а новые сотрудники не знают о том, как власти информировали о своих градостроительных планах бизнес и учитывали его интересы. Представители кафе «Прайм» и кинотеатра «Звезда» на Земляном Валу, пережившие благоустройство, отказались отвечать на вопросы +1 и предложили направить официальный запрос в головной офис.
Яблоко раздора, витрина страны
За четыре с половиной года своего существования программа «Моя улица» стала притчей во языцех и расколола экспертное сообщество на тех, кто за, и тех, кто против: взвешенные оценки в разговорах о ней становятся сродни дурному тону. Пожалуй, по популярности с темой благоустройства может сравниться лишь реновация, однако она только набирает ход в российской столице.
Как бы то ни было, мы попросили поделиться своим мнением о «Моей улице» весьма известных экспертов. Директор Института региональных исследований и городского планирования НИУ ВШЭ Ирина Ильина сетует, что цель программы сформулирована слишком абстрактно, ресурсы используются и распределяются непрозрачно, а затраты — «фантастические». В погоне за эстетикой власти часто упускают из виду функционал улиц и требования безопасности, считает эксперт.
Директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС и руководитель экспертной группы национального проекта «Жилье и городская среда» Ирина Ирбитская отмечает позитивные изменения в столице и добавляет, что можно было бы улучшить в дальнейшем благоустройстве. «Москва, безусловно, приобрела вид цивилизованного города, города свободных, достойных граждан. Интенсификация экономической активности, генерация пешеходного потока, улучшение экологических показателей — все эти эффекты видны невооруженным глазом. Однако московская программа пошла революционным, а не эволюционным путем. Получилось быстро, плохого качества и неустойчиво, что оборачивается множеством переделок и авариями в инженерных сетях», — считает урбанист.
Для повышения качества планирования и реализации программ благоустройства Ирбитская предлагает принять меры по нескольким направлениям. Во‑первых, информировать горожан о целях программы и разъяснять выгоду для каждой группы интересов. Во‑вторых, подготавливать площадки для временного размещения кафе и магазинов, которые пострадали или могут пострадать от процесса. В‑третьих, вводить налоговые каникулы на период реконструкции, а для некоторых представителей малого бизнеса — и систему компенсаций.
Урбанист и блогер Илья Варламов положительно оценивает последствия благоустройства, в том числе для предпринимателей. «Есть масса исследований, что московская реконструкция улиц очень хорошо способствует развитию бизнеса, у всех доход растет, увеличивается средний чек, появляется больше покупателей», — рассказал Варламов +1.
Вместе с тем программа «Моя улица» успела стать витриной страны, по которой нас оценивают не только миллионы туристов, приезжающих в город каждый год, но и мировое сообщество в целом. Так, в начале сентября Москва стала единственным представителем Европы среди лауреатов международной урбанистической премии Global Awards for Excellence, которую присуждает за выдающиеся достижения в развитии городов Институт городских земель (Urban Land Institute) — некоммерческая научно-исследовательская организация, основанная в США в 1936 году. Помимо столичной программы «Моя улица» победителями названы набережная Хоффман-Мэдисон в Вашингтоне, башня Гуоко в историческом квартале Сингапура и международный рынок в Вайкики на Гавайях.
Автор
Анастасия Петренко