Технологии против квартиросъемщиков

Компании, работающие в сфере недвижимости, все активнее используют цифровые инструменты. Они создают новые бизнес-модели и предлагают клиентам продукты, которых раньше не было на рынке, — начиная от «умных» систем безопасности и заканчивая цифровыми платформами для поиска арендаторов. По данным исследовательской организации CREtech, специализирующейся на технологических проектах в сфере недвижимости, в первой половине 2019 года в такие компании инвестировали порядка $14 млрд. Это больше, чем за весь 2017 год, когда объем вложений составил рекордные $12,7 млрд. Но эксперты предупреждают, что применение новых технологий в жилищной сфере может стать причиной дискриминации расовых меньшинств и малообеспеченных людей.

PropTech-компании работают на стыке недвижимости и технологий. Они используют искусственный интеллект, большие данные, интернет вещей, виртуальную реальность, блокчейн и другие цифровые инструменты. Пока у термина PropTech нет точного определения. Как объясняют исследователи из бизнес-школы Said Business School Оксфордского университета, эта индустрия объединяет такие направления, как строительство «умных» городов и зданий, FinTech (применение IT-инструментов в финансовом секторе), ConTech (в строительном секторе), LegalTech (в юридическом секторе) и sharing economy (экономика совместного потребления).

Технологии положительно влияют на рынок недвижимости. Согласно опросу аудиторской компании KPMG представители 65% PropTech-компаний считают, что цифровые инструменты позволяют повысить эффективность работы команд. Еще 47% уверены, что они помогают снизить расходы, а 44% — улучшить процесс принятия решений. В опросе, который проводился с июля по август 2019 года, приняли участие 188 организаций, работающих в основном в Великобритании, континентальной Европе, Северной и Южной Америке и Азии.

Стратегия цифрового развития появилась у 58% компаний рынка недвижимости по сравнению с 52% в 2018 и 2017 годах. У 95% организаций есть сотрудник, ответственный за цифровую трансформацию, причем в 62% случаев это менеджеры высшего звена. К факторам, которые препятствуют цифровизации бизнеса, 40% компаний отнесли невозможность оценить рентабельность инвестиций, 34% — отсутствие специалистов, готовых развивать это направление, 27% — нехватку квалифицированных кадров.

По мнению сотрудника Said Business School Фабиана Бреземанна, PropTech может изменить сектор недвижимости так же, как подход компании Uber изменил рынок коммерческих пассажирских перевозок. Он уверен, что технологии значительно упрощают процесс ведения бизнеса. «Люди не просто так выбирают Uber вместо обычного такси и Airbnb (сервис краткосрочной аренды жилья. — Прим. Plus-one.ru) вместо гостиницы, — объясняет он. — PropTech также позволит приобрести совершенно новый опыт». С экспертом соглашается сотрудник компании Colliers International (оказывает услуги в сфере коммерческой недвижимости) Роберт Кэмпкин. Он уверен, что использование технологий позволяет повысить эффективность работы организации и ее конкурентоспособность, улучшить опыт взаимодействия с клиентом.

Проблемы цифровизации

Несмотря на все преимущества, IT-инструменты могут усугубить проблему дискриминации некоторых групп населения, предупреждают в благотворительной организации Thomson Reuters Foundation. Так, сотрудница Института изучения искусственного интеллекта (AI Now Institute) Нью-Йоркского университета Эрин МакЭлрой считает, что благодаря цифровым платформам владельцы недвижимости получают доступ к большому количеству персональных данных и им становится проще выселить арендаторов. Это ускоряет процесс джентрификации — благоустройства неблагополучных городских районов за счет того, что люди с более высоким уровнем доходов замещают бедных жителей.

Житель Нью-Йорка Фабиан Роджерс рассказал, что компания Nelson Management Group, владеющая домом, в котором он живет, хотела установить у входа в здание камеры с системой распознавания лиц. В организации заявили, что камеры позволят обеспечить безопасность арендаторов. Однако, по словам мужчины, ни он, ни его соседи — преимущественно это темнокожие женщины старшего возраста — не просили об этом. «Наша первая мысль была о том, что это какой-то способ ускорить процесс выселения арендаторов», — делится Роджерс. В ноябре 2019 года Nelson Management Group отказалась от своих планов.

Чтобы помочь квартиросъемщикам, в AI Now Institute при поддержке активистов запустили сайт Crowdsourcing Landlord Tech Deployment. С его помощью люди могут сообщать о том, что владельцы недвижимости в их районах используют новые технологии: камеры наблюдения, системы распознавания лиц, цифровые ключи.

Основатель нескольких PropTech-компаний Ари Теман разделяет опасения экспертов и арендаторов. По его словам, арендодатели могут использовать цифровые инструменты, чтобы выселить давно проживающих людей с низкими доходами и сдать площадь более состоятельным съемщикам. При этом сам он создал стартап GateGuard, предлагающий биометрические системы доступа в помещение, а также компанию SubletSpy. Она разрабатывает программное обеспечение на основе искусственного интеллекта, с помощью которого можно обнаружить арендаторов, сдающих жилье в субаренду. Ари Теман надеется, что эти инструменты позволят улучшить условия жизни арендаторов и искоренить возможную незаконную деятельность. Правда, сейчас бизнесмен сам оспаривает в суде обвинения в сетевом и банковском мошенничестве.

Особенно остро последствия цифровизации могут ощутить на себе представители этнических меньшинств. По подсчетам Американского союза защиты гражданских свобод (American Civil Liberties Union), с 2012 по 2016 год домовладельцы выселяли темнокожих арендаторов почти вдвое чаще, чем белых жильцов. Еще одна PropTech-компания CoreLogic проверяет потенциальных арендаторов на наличие судимостей. Адвокат американской некоммерческой организации Connecticut Fair Housing Center Салмун Казерунян сообщил, что в 2016 году его клиент, латиноамериканец с инвалидностью, не смог переехать к своей матери из-за того, что он не прошел такую проверку. Мужчине до сих пор не объяснили, в чем дело, но до несчастного случая, из-за которого он стал инвалидом, его арестовывали по обвинению в мелкой краже.

Салмун Казерунян объясняет, что из-за подобных технологий темнокожие люди будут сталкиваться с трудностями при поиске жилья чаще, чем все остальные. По данным статистики, афро- и латиноамериканцы составляют около 30% от общей численности населения США. При этом на них приходится почти 60% всех заключенных в стране. В CoreLogic не ответили на запрос Thomson Reuters Foundation о комментарии, но в материалах следствия сообщается, что компания не должна нести ответственность за дискриминацию, так как она «просто предоставляет информацию арендодателям и не принимает никаких решений».

К участникам PropTech-рынка относят и организации, анализирующие большие данные и помогающие инвесторам решить, какую недвижимость покупать и как ей распоряжаться. Например, в лондонском стартапе Proportunity отслеживают динамику цен на недвижимость по уровню содержания наркотических веществ в сточных водах. Как утверждают в компании, снижение концентрации крэк-кокаина (смесь кокаина и пищевой соды, используемая для курения. — Прим. Plus-one.ru) может указывать на то, что район постепенно облагораживается и в скором времени станет привлекательным для инвесторов. В компании Mashvisor, базирующейся в Сан-Франциско, анализируют информацию о собственниках, цены на аренду, уровень занятости населения и другие данные. Это помогает обнаружить недвижимость, пригодную для краткосрочной аренды.

Как развивается рынок PropTech

Аналитики по-разному оценивают объемы финансовых вложений в PropTech-компании, но все они сходятся на том, что инвестиции планомерно растут. Так, по данным исследовательской компании Venture Scanner, в 2015–2016 годах компании получали венчурные инвестиции на сумму около $8 млрд в год. В 2017 году этот показатель превысил $12 млрд, в 2018 году — $18 млрд, а в 2019 году — $25 млрд. Более $9 млрд инвестиций в 2019 году пришлось на американскую компанию WeCompany (в прошлом WeWork), которая владеет сетью коворкингов по всему миру. Хотя в последнее время WeCompany сталкивается с серьезными финансовыми трудностями.

Специалисты из компании Unissu, которая помогает стартапам искать клиентов, подтверждают, что объемы инвестиций в PropTech-индустрию продолжают увеличиваться. Наиболее заметный рост пришелся на период с 2012 по 2015 год, когда в Европе и Северной Америке ежегодно появлялось более 500 новых стартапов, специализирующихся на недвижимости. В 2015 году было создано более 1 тыс. компаний, а объем инвестиций превысил $5 млрд. К 2016 году рынок перенасытился, нерентабельные компании начали закрываться, а инвесторы стали более тщательно выбирать, кому оказать поддержку. Затем объемы финансирования снова увеличились и в 2018 году достигли $15 млрд. «Последние два года — важная веха для PropTech-компаний, — говорят в Unissu. — Это период, когда стало понятно, кому и зачем нужен этот рынок. После того как шумиха вокруг индустрии поутихла, люди начали думать более рационально, а инвесторы начали верить в окупаемость вложений».

Похожие цифры содержатся в отчете аудиторской компании PwC и Фонда развития интернет-инициатив (ФРИИ). По подсчетам специалистов, в период с 2012 по 2017 год общий объем венчурных инвестиций в PropTech-компании составил $11 млрд, а в 2018 году он достиг $6 млрд. Объем российского PropTech-рынка сильно уступает мировому, но он тоже стремительно развивается. Так, в 2013 году объем инвестиций оценивался в $1 млн, в то время как в 2017–2018 годах — уже в $16 млн. Восемь российских стартапов заключили с инвесторами сделки на сумму более $1 млн, средняя стоимость остальных инвестиций оценивалась в $185 тыс.

На основе данных из открытых источников и результатов опроса участников рынка специалисты PwC и ФРИИ составили карту из 154 российских PropTech-компаний. Туда вошли организации, которые занимаются в том числе разработкой новых материалов и 3D-печатью (Cerapen, Apis Cor, Additive Manufacturing Technologies), управлением строительными процессами (Build Visor, Gectaro), подбором исполнителей (Ремонтник.ру, YouDo, Profi.ru). Среди других PropTech-компаний — платформы продажи и аренды (ЦИАН, Realty.ru, Domofond.ru), сервисы для хранения вещей («Самосклад», «Чердак», «Коробка»), коворкинги и коливинги (Deworkacy, SOK).

Авторы исследования прогнозируют, что в России количество сервисов, которые «упрощают жизнь потребителя и обещают быструю монетизацию их разработчикам», будет расти. «Уже через 5–10 лет полностью изменится не только сам продукт, но и бизнес-модель — и то, каким мы увидим рынок в перспективе, зависит от успеха компаний, которые сегодня работают над внедрением инноваций и создают их», — говорит Олег Малышев, руководитель практики оказания услуг компаниям сектора недвижимости в PwC Россия.