Массовая и локальная жилая застройка: за кем закрепится первенство на рынке

Крупные девелоперские проекты имеют ряд преимуществ: развитая собственная инфраструктура, благоустроенная территория, парковочные места. Однако проживание в условиях плотной застройки может негативно влиять на физическое и психическое состояние людей. Plus-one.ru выяснил у архитекторов, девелоперов и консультантов, есть ли будущее у массового жилищного строительства в России.

Массовая vs локальная застройка

По данным обзора строительного рынка Единого реестра застройщиков на июль 2021 года, в России строится 3,9 тыс. жилых комплексов (ЖК). Три из пяти самых крупных ЖК находятся в Санкт-Петербурге. Это в том числе «Цветной город» более чем с 19 тыс. квартир общей площадью 620 тыс. м², «Чистое небо» (15 тыс. квартир, 557,8 тыс. м²), «Морская набережная» (9,2 тыс. квартир, 464,4 тыс. м²). В первую пятерку также вошли ЖК «Родные просторы» в Краснодаре и «Люблинский парк» в Москве. Среди других городов с крупными проектами — Уфа, Тюмень, Ставрополь, Красноярск.

Как подсчитали в строительно-инвестиционной компании «Бэсткон» в 2016 году, 86% первичной жилой недвижимости в Москве и на присоединенных территориях относились к объектам массовой жилой застройки. Только 14% были объектами локальной застройки.

Между тем в России зафиксирован дефицит жилья. По данным Минстроя, общая площадь жилого фонда в стране в конце 2020 года составляла 3,9 млрд м², 2,4 млрд м² из которых — это площадь жилых комнат. На одного человека приходилось в среднем 26,9 м² жилья, при этом в 21 регионе этот показатель был ниже 21,3 м². Для сравнения, в странах Восточной Европы на одного жителя приходится в среднем 35 м² жилья. «К 2030 году обеспеченность жильем в России, по замыслу правительства, должна достигнуть 33,8 м² на человека. Вряд ли малоэтажная застройка ускорит этот процесс», — рассуждает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

Преимущества массовой застройки

У превалирующей на российском рынке жилья массовой застройки есть как положительные, так и отрицательные стороны. Plus-one.ru попросил экспертов рассказать об отличительных особенностях крупных ЖК.

— Цена

Основное преимущество массовой застройки — низкая себестоимость строительства. Это, по словам управляющего партнера компании «Метриум» (оказывает брокерские и консалтинговые услуги на рынке жилой недвижимости) Надежды Коркка, позволяет реализовывать масштабные проекты. Среди них, например, программа реновации жилья в Москве (предусматривает снос старого жилого фонда и строительство новых домов на освободившихся территориях. — Прим. Plus-one.ru). Низкую стоимость, по словам эксперта, имеют и сами квартиры, что позволяет многим семьям решить жилищный вопрос.

— Упрощение городского территориального планирования

По словам совладельца Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District в Новой Москве) Владимира Щекина, этот подход облегчает процесс градостроительного планирования. При создании проекта специалисты изучают, как изменится нагрузка на коммунальную, социальную и транспортную инфраструктуру в определенной местности, и рассчитывают количество необходимых школ, дорог и других объектов. «Если такое же количество жилья появляется в городе стихийно и в разное время, то может возникнуть проблема с неготовностью имеющейся инфраструктуры к увеличению числа жителей», — говорит он.

При этом для мегаполисов, столиц регионов, крупных промышленных и деловых центров массовая застройка представляет собой фактически единственный инструмент, который позволяет обеспечить комплексное развитие территории и сделать жилье доступным, добавляет Надежда Коркка.

— Доступность сервисов и услуг

Директор проектов консалтингового бюро (КБ) «Стрелка» Екатерина Малеева уверена, что практика массового жилищного строительства будет оставаться востребованной. Особенно заметным этот тренд станет в странах Юго-Восточной Азии, где сейчас активно идет процесс урбанизации. По словам эксперта, наличие в пешеходной доступности разнообразных городских сервисов может повлиять на качество жизни горожан. «Чем больше магазинов и сервисов у вас рядом с домом, тем меньше времени вы тратите на дорогу и тем больше у вас свободного времени для более важных и интересных личных дел. Так что функциональное разнообразие городской среды заметно влияет на качество жизни в жилых районах», — объясняет эксперт из КБ «Стрелка».

Недостатки массовой застройки

— Угроза превратиться в спальный район

Архитектор, руководитель архитектурного бюро Remistudio, председатель правления НП «Совет по „зеленому“ строительству», председатель Совета по экоустойчивой архитектуре Союза архитекторов России Александр Ремизов признает, что массовое жилищное строительство позволяет обеспечить людей доступным жильем, однако эксперт указывает на недостатки такого подхода к девелопменту. Так, места массовой застройки со временем превращаются в спальные районы, и людям приходится тратить много времени, чтобы добираться от дома до работы. Кроме того, такое жилье имеет низкое качество.

— Разобщенность местных жителей

По мнению Екатерины Малеевой из КБ «Стрелка», чем меньше размер квартала или жилого комплекса, тем потенциально комфортнее он может быть. При этом количество квартир на этажах не имеет особого значения: важнее, сколько их в доме или подъезде. Как отмечает специалист, квартир должно быть не больше ста: в этом случае может сформироваться соседское сообщество, жильцы смогут вместе распоряжаться имуществом, поддерживать чистоту в доме.

Эту идею разделяет Александр Ремизов. Эксперт поясняет, в зданиях высотой более девяти этажей соседское сообщество не формируется: люди не знают, кто и где живет, не общаются между собой и не обращают внимание на новых жильцов. Это, по словам архитектора, может способствовать развитию преступности. Так, в Лондоне в 1970-е годы строились кварталы для трудовых мигрантов с домами в 18–20 этажей. «Через 20 лет это место превратилось в деградирующую среду, где процветали преступность, наркомания и прочие негативные социальные явления. И власти приняли решение все это снести, а людей расселить, причем так, чтобы трудовые мигранты жили по соседству с людьми с высоким достатком», — рассказывает Александр Ремизов.

Какое будущее ждет массовую застройку

В крупных городах остается все меньше места для жилищного строительства, и застройщики осваивают бывшие промышленные зоны, пустыри, территории транспортных узлов, напоминает Владимир Щекин из Группы «Родина». В столице «интересным местом» для благоустройства и застройки стали берега Москвы-реки. Кроме того, на освобождение территорий для нового строительства направлен проект реновации. Во всех этих случаях, по словам эксперта, необходима массовая застройка. «Точечная застройка, конечно, сохраняется, но только в центре или в хорошо развитых районах города», — отмечает Владимир Щекин.

Форсаж-архитектор, городской планировщик, руководитель европейского проекта «Цифровые города», консультант Программы развития ООН Ирина Ирбитская предупреждает, что в Европе проекты освоения новых территорий при помощи массовой застройки редко бывали успешными. Тем не менее в России массовое строительство однотипных зданий продолжается. Как объясняет эксперт, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и другие региональные столицы заинтересованы в привлечении рабочей силы.

Для низкоквалифицированных мигрантов, которые едут в большие города на заработки, в приоритете находится не комфорт, а желание сократить расходы на жизнь и любой ценой удержаться на месте. Они предъявляют минимальные требования к жилью и окружающей среде. Их, по словам Ирины Ирбитской, можно назвать основными пользователями объектов массовой застройки. Между тем в городах развитых стран есть спрос на высококвалифицированных специалистов, которым нужны новые форматы жилья. Так, горожане уже начали обращать внимание на качество решений, предлагаемых современными застройщиками. Ирина Ирбитская фиксирует начало новой эпохи, которую можно охарактеризовать фразой «жилье — это машина для деятельности». Ее наступление стало особенно заметно во время пандемии, когда оказалось, что люди дома не только спят, едят и принимают гостей, но и занимаются разными делами, включая работу и хобби.

Во многих российских регионах жилье на рынке делится только на эконом-, комфорт-, бизнес- и премиум-классы. Классификация зависит от набора предлагаемых сервисов и услуг, уровня инженерного обеспечения, строительных и отделочных материалов, дизайна, количества квартир на этаже. Такая градация, как считает Ирина Ирбитская, уже устарела и соответствует тому разнообразию форматов недвижимости, на которые сейчас формируется спрос. «Покупатели пока не знают, что именно они хотят, перечень требований еще только формируется, а разработкой новых форматов занимаемся мы — планировщики, архитекторы, опираясь каждый на свои опыт и методики», — говорит собеседница Plus-one.ru.

Как создать условия для комфортного проживания

На качество жизни горожан, по словам Алексея Перлина из «СМУ-6 Инвестиции», положительно влияют обилие пространства и света в жилых кварталах, продуманные цветовые решения, грамотное благоустройство и озеленение, максимально просторные входные группы, а также зоны отдыха, рассчитанные сразу на все возрастные группы, а не только на детей.

Ирина Ирбитская отмечает, что при проектировании городских кварталов и зданий она использует типоукладный метод. «Каждому укладу в городе нужен свой формат жилья, — объясняет эксперт. — Например, представителям крестьянского уклада обязательно нужны две вещи — собственные террасы на земле или как минимум лоджии, которые можно превратить в теплицы, и кладовые для инвентаря и прочих запасов. Представителям инженерного уклада обязательно нужна мастерская, а представителям интеллектуальных укладов — кабинет». В российских городах, по словам эксперта, сохранилось около 40 групп укладов.

Владимир Щекин из Группы «Родина» считает, что современные технологии и архитектурные подходы позволяют обосновать любые конфигурации застройки. «Важно только соблюдать комплексный характер строительства, создавать соразмерные благоустроенные пространства на открытом воздухе, следить за эстетикой всего квартала или жилого массива», — объясняет эксперт.

Надежда Коркка, в свою очередь, делает ставку на внедрение «зеленых» решений: использование экологически чистых материалов при строительстве, применение альтернативных источников энергии. Эксперт приводит в пример США и Европу, где все более распространенной становится концепция «активных» домов, которые не только сами производят энергию, но и снабжают ей соседние строения. На фоне заявлений властей о развитии «зеленой» ипотеки подобные идеи могут оказаться востребованными уже в среднесрочной перспективе.